Depuis les cinquante dernières années, la population du grand Montréal n’a cessé de croître et a vu son nombre d’habitants presque doubler[i]. Des dizaines de milliers d’hectares de terres agricoles ont ainsi été transformés au fil du temps en zone résidentielle afin d’accueillir de nouveaux résidents. Néanmoins, la faible densité proposée conjuguée au développement de quartiers destinés uniquement à l’habitation ont exacerbé la dépendance à l’automobile quant à la mobilité des citoyens.
L’étalement urbain représente aujourd’hui un enjeu de taille dans la lutte aux changements climatiques et la gestion des ressources naturelles. Sur un horizon de dix ans seulement, les analystes prévoient que la population du grand Montréal poursuivra une croissance démographique d’environ un pourcent annuellement portant ainsi l’augmentation à près de quatre cent mille personnes supplémentaires[ii]. Uniquement pour la ville de Saint-Eustache, le taux actuel d’inoccupation des logements est déjà parmi les plus bas de la CMM avec seulement 0,5%[iii] et principalement constitué d’un parc immobilier vieillissant.
Le modèle de développement urbain ayant été préconisé depuis les dernières décennies ne peut donc plus assurer une viabilité économique et environnementale aux collectivités. Les coûts associés à la congestion et les investissements requis en infrastructures compromettent les opérations et les services publics rendus par les municipalités[iv]. L’impossibilité de pouvoir redévelopper des secteurs existants, disposant déjà de nombreux services, forcent les développeurs à s’éloigner des marchés primaires accentuant ainsi la pression sur les réseaux viaires et les infrastructures en place.
Le projet de transformer en vocation résidentielle le terrain commercial vacant, situé à l’angle des boulevards Arthur-Sauvé et Binette, se veut une réponse au réaménagement responsable du territoire et à la lutte à l’étalement urbain[v] avec la construction d’un immeuble contemporain répondant aux plus strictes exigences en matière de conception. La réaffectation de grands ensembles commerciaux s’inscrit également dans la vision et les objectifs de la refonte du plan d’urbanisme de la ville de Saint-Eustache actuellement à l’étude.
La règlementation en vigueur autorise présentement la construction d’immeubles commerciaux ou industriels à grande surface dont les débits générés à l’heure peuvent atteindre plus de 400 véhicules en période de pointe, sept jours sur sept. Sans compter les livraisons effectuées par des poids lourds, principalement de nuit, pouvant être une nuisance sonore considérable. Quant à l’usage résidentiel multifamilial proposé, il préconise davantage les modes de transports actifs et collectifs et génère entre 5 et 10 fois moins de circulation qu’un commerce à fort rayonnement régional comme le sont les Costco et Walmart.
L’immeuble proposé de 284 logements, sur un terrain de 22,000m², représente une densité de 129 logements à l’hectare, soit 2,6 fois plus que les propriétés multifamiliales voisines de 6 logements. Par ailleurs, son taux d’implantation à 17% permet de libérer plus de 50% de sa superficie en espaces végétalisés comparativement à 36% pour les propriétés résidentielles limitrophes. La diminution des surfaces minéralisées permet de réduire la présence d’îlots de chaleur, responsable de la hausse des températures moyennes, et favorise une diminution des rejets d’eau de pluie dans les égouts en raison du phénomène de percolation.
À cet effet, la configuration du nouveau projet proposé nécessitera environ 55 mètres linéaires d’infrastructures existantes, soit les rues, égouts et aqueduc, alors que le quartier résidentiel voisin comporte plutôt 35 mètres linéaires par lot constitué de 6 logements, soit 30 fois plus de pavage et de canalisation en proportion. Collectivement, la construction et l’entretien de ces infrastructures dans un contexte de faible densité dilue l’assiette fiscale disponible des villes quant à l’offre de services aux citoyens. De plus, chaque ménage qui s’éloigne de ses lieux d’emploi, de loisirs, de magasinage et de services professionnels contribue à augmenter la congestion routière[vi]. Or, le nouveau projet proposé sera situé à moins de 10 minutes de marche de plusieurs commerces de proximité ainsi que du plus important employeur du secteur, soit l’hôpital de Saint-Eustache. L’immeuble mise d’ailleurs sur l’utilisation de véhicules électriques en autopartage, mis à la disposition des locataires, pour réduire la dépendance à l’automobile mais surtout réduire la nécessité de posséder plus d’un véhicule par ménage. Sa construction contribuera également à des retombées économiques importantes et emploiera plusieurs entreprises locales.
Par ailleurs, une densification progressive des grandes artères permettra la mise en place d’axes de transport collectif structurant dont la fréquence augmentera substantiellement à travers le temps, offrant ainsi une alternative viable à l’auto-solo. L’augmentation du nombre d’usagers sur le territoire est donc un facteur clé permettant d’assurer la viabilité du système de transport en commun[vii].
Le nouveau projet, piloté en partenariat par Cogir et Beauward Immobilier, se dessine depuis plus de deux ans en collaboration avec le service d’urbanisme ainsi que le Comité consultatif d’urbanisme de la ville de Saint-Eustache. Les paramètres et caractéristiques proposées à l’intérieur du projet de règlement PPCMOI 2022-0014 ont été longuement étudiés et ajustés afin d’assurer une intégration harmonieuse à l’intérieur du tissu urbain existant. La volumétrie ainsi que l’implantation ont été élaborées scrupuleusement de manière à limiter les impacts d’ensoleillement et de vue sur les propriétés voisines en réduisant de plus de 15% le nombre de logements initialement prévus.
Pour Cogir Immobilier, la réalisation de ce projet va bien au-delà de la construction de nouvelles unités d’habitation. Elle contribue à réduire l’impact environnemental lié à l’accroissement de la population par la mise en place de stratégies de développement durable. Elle freine l’étalement urbain sur les riches terres agricoles de la couronne nord et propose un bâtiment à haut rendement énergétique permettant de réduire l’empreinte carbone. À cet effet, tous les récents projets mis en chantier par Cogir dépassent par plus de 25% les nouvelles normes en termes d’efficacité et de performance énergétique du bâtiment. L’objectif du partenariat de Cogir et de Beauward Immobilier est donc de devenir un joueur clé dans la lutte aux changements climatiques et dans la création de collectivités viables et responsables.
Mathieu Millette
MOAQ, M.Arch.
Vice-président développement immobilier
[i] Institut de la statistique du Québec
[ii] Communauté métropolitaine de Montréal – Portrait du grand Montréal – Édition 2016
[iii]SCHL – Enquête sur les logements locatifs, centres urbains : taux d’inoccupation
[iv] https://ici.radio-canada.ca/info/2022/03/etalement-urbain-densite-population-villes-transport-commun-changements-climatiques/
[v] https://ouidansmacour.quebec/magazine/articles/tout-savoir-sur-la-densification-toute-la-verite-sur-la-densite-2-6/
[vi] Vivre en ville – Une nouvelle approche fiscale pour nos collectivités
[vii] ARTM – Plan stratégique du développement du transport collectif 2021-2035